کتاب 75 اشتباه سرمایه‌گذاران در املاک و مستغلات اثر رابرت شمین، شما را با روش‌ها و عملکرد‌های غلطی که در مراحل مختلف سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ممکن است سر راه‌تان قرار گیرد آشنا خواهد کرد.

رابرت شمین (Robert Shemin) چگونگی یادگیری بیشتر این عملکر‌های اشتباه و چگونگی پرهیز از بعضی از این اشتباهات که ممکن است صدها هزار دلار هزینه و ماه‌ها سختی و استرس را برایتان بوجود آورد را در کتاب 75 اشتباه سرمایه‌گذاران در املاک و مستغلات (How come that idiot avoids the 75 most costly mistakes every real estate investor makes‬) آورده است.

نویسنده با هدف اصلی کمک کردن به شما در جهت ارتقای کسب‌ و کارتان و تشویق کردن شما جهت خودداری از ارتکاب این اشتباهات این مطالب را با شما به اشتراک می‌گذارد و به شما ضمانت می‌دهد که اگر چنین کنید در پول و زمانتان صرفه‌جویی کرده و گرفتار دردسرهای مربوطه نخواهید شد.

جهان دست‌خوش تغییرات روز افزون است اما صنعت املاک و مستغلات در پس قرن‌ها همچنان اهمیت و سودآوری خود را حفظ کرده است. این صنعت در کشور ایران نیز جایگاه ویژه‌ای در تولید ثروت دارد که از دیرباز تاکنون حفظ شده و بنا بر نیاز دائمی بشر به مسکن تا زمان حضور وی بر روی کره خاکی این نیاز پابرجا خواهد ماند.

به خوانندگان گرامی که قصد سرمایه‌گذاری در این صنعت را دارند، توصیه می‌شود که کتاب سرمایه‌گذار موفق اثر رابرت کیوساکی را نیز تهیه کنند زیرا این دو کتاب تا حدودی مکمل یکدیگر محسوب شده و از ابزارهای قدرتمندی هستند که شما را از اتلاف زمان، انرژی و منابع مالی در این مسیر حفظ می‌کنند.

شمین که یکی از پیش‌بینی کنندگان بازار مالی و املاک و مستغلات در دنیای امروز است. مولف 16 کتاب پرفروش از جمله پرفروش‌ترین کتاب New York times به نام " چرا آن فرد احمق ثروتمند است و من خیر"، رازهای یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات میلیونر، 75 اشتباه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، ثروت نامحدود، 7 راز استادان پول و زندگی فوق‌العاده بوده است.

از دستاوردها و جوایز رابرت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

- دکترای حقوق و MBA از دانشگاه اموری
- نویسنده پرفروش New York times با 16 عنوان کتاب
- مشارکت در ایجاد یک موسسه مالی و چندین استارتاپ موفق
- ایجاد و مدیریت چندین سازمان خیریه بین‌المللی
- مشارکت در ایجاد و ارائه مشاوره به چندین شرکت
- مشتری‌های کسب‌وکار و مربیگری او که دستاوردهای خارق‌العاده‌ای داشته‌اند شامل بعضی از سلبریتی‌های مشهور در جهان

در بخشی از کتاب 75 اشتباه سرمایه‌گذاران در املاک و مستغلات می‌خوانیم:

املاک و مستغلات در درون چرخه‌هایی جای می‌گیرد. بعضی از این چرخه‌ها کوتاه و بعضی دیگر طولانی هستند. گاهی اوقات ما وضعیتی نزدیک به سکون را تجربه می‌کنیم. این زمانی است که هم خانه و هم خریدارانشان به تعداد کافی وجود داشته باشند. اجاره نیز به همین شکل است، قیمت‌ها نیز به همین صورت است. و این امر بسیار نادر است. در حقیقت تنها عاملی که هر بازاری را به حرکت در می‌آورد عرضه و تقاضاست. معمولاً خانه‌های بیشتری نسبت به خریداران وجود دارد و یا برعکس برای فروش خانه‌های کمتری نسبت به خریداران وجود دارد.

زمانیکه تقاضا برای خانه زیاد است، ما در فاز رشد هستیم. عامل اصلی که موجب افزایش تقاضا برای خانه است، افزایش شغل است. اشتغال‌زایی به این معناست که مردم برای داشتن شغل به یک ناحیه منتقل می‌شوند. برای دانستن چرخه‌ها در محل خودتان، به رئیس اتاق بازرگانی محلتان تلفن بزنید و یا اینکه از طریق نشریات مربوطه مطلع شوید که بازار کار چگونه است. اگر شهر محل سکونتتان در حال کاهش شغل است، بدنبال آن رکود و یا حتی نزول را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود. در اینجا همچنین یک مرحله رشد سرسام‌آور وجود دارد و آن زمانی است که مردم به جایی منتقل شوند، در این حالت اجاره‌بها و قیمت خانه افزایش یافته و سازندگان به شهر می‌آیند زیرا همسایگان نیاز به واحد‌های اجاره‌ای بیشتری دارند. سپس شاهد خانه‌های مازاد خواهیم بود و بازار نزولی خواهد شد. املاک و مستغلات در درون چرخه‌هایی جای می‌گیرد. بعضی از این چرخه‌ها کوتاه و بعضی دیگر طولانی هستند. گاهی اوقات ما وضعیتی نزدیک به سکون را تجربه می‌کنیم. این زمانی است که هم خانه و هم خریدارانشان به تعداد کافی وجود داشته باشند. اجاره نیز به همین شکل است، قیمت‌ها نیز به همین صورت است. و این امر بسیار نادر است. در حقیقت تنها عاملی که هر بازاری را به حرکت در می‌آورد عرضه و تقاضاست. معمولاً خانه‌های بیشتری نسبت به خریداران وجود دارد و یا برعکس برای فروش خانه‌های کمتری نسبت به خریداران وجود دارد.

زمانیکه تقاضا برای خانه زیاد است، ما در فاز رشد هستیم. عامل اصلی که موجب افزایش تقاضا برای خانه است، افزایش شغل است. اشتغال‌زایی به این معناست که مردم برای داشتن شغل به یک ناحیه منتقل می‌شوند. برای دانستن چرخه‌ها در محل خودتان، به رئیس اتاق بازرگانی محلتان تلفن بزنید و یا اینکه از طریق نشریات مربوطه مطلع شوید که بازار کار چگونه است. اگر شهر محل سکونتتان در حال کاهش شغل است، بدنبال آن رکود و یا حتی نزول را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود. در اینجا همچنین یک مرحله رشد سرسام‌آور وجود دارد و آن زمانی است که مردم به جایی منتقل شوند، در این حالت اجاره‌بها و قیمت خانه افزایش یافته و سازندگان به شهر می‌آیند زیرا همسایگان نیاز به واحد‌های اجاره‌ای بیشتری دارند. سپس شاهد خانه‌های مازاد خواهیم بود و بازار نزولی خواهد شد.

فهرست مطالب
درباره نویسنده
مقدمه مترجم
مقدمه: سه عنصر موفقیت در املاک و مستغلات
اشتباه اول: دیر اقدام کردن جهت سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
اشتباه دوم: توجه نکردن به چرخه‌های املاک و مستغلات:قیمتها، افزایش و کاهش آنها
اشتباه سوم: فعال نبودن در تشکل‌های سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات محلی‌تان
اشتباه چهارم: انتظار بازدهی کوتاه‌مدت بجای بازدهی بلندمدت در زمان شروع سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
اشتباه پنجم: نداشتن برنامه مکتوب برای سرمایه‌گذاری‌تان
اشتباه ششم: توقع داشتن شراکت مساوی در معاملات سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
اشتباه هفتم: ترس از انجام معاملات بزرگ
اشتباه هشتم: عدم اطمینان از فروش یا اجاره یک ملک
اشتباه نهم: از کنترل خارج شدن کسب‌وکارتان به‌واسطه بی‌ملاحظه بودنتان
اشتباه دهم: بودجه‌بندی نکردن برای آموزش دیدن در حوزه املاک و مستغلات
اشتباه یازدهم: کوتاهی در بازبینی امور مالیتان، پیشرفت کار و مجموع اقدامات حداقل هفته‌ای یکبار
اشتباه دوازدهم: تصور اینکه املاک و مستغلات با ریسک همراه است
اشتباه سیزدهم: نداشتن استراتژی خروج برای تجارت املاک و مستغلات خویش
اشتباه چهاردهم: اتلاف وقت درخصوص فعالیت‌هایی که فاقد ارزش افزوده و سرگرم‌کنندگی است
اشتباه پانزدهم: نداشتن بیمه مناسب برای پوشش کامل سرمایه‌گذاری‌هایتان
اشتباه شانزدهم: نداشتن پوشش کامل برای بیمه اتومبیل
اشتباه هفدهم: عدم بهره‌گیری از خدمات قانونی مقرون‌به‌صرفه
اشتباه هجدهم: عدم توسعه یک برنامه بلندمدت جهت محافظت از دارائی‌های املاک و مستغلاتتان
اشتباه نوزدهم: تنظیم نادرست یک برنامه محافظت از دارائی
اشتباه بیستم: نادیده گرفتن وام‌های ویژه
اشتباه بیست و یکم: به انتها رسیدن موجودی نقدی و تداوم قبوض
اشتباه بیست و دوم: نداشتن تیم مناسب
اشتباه بیست و سوم: ایجاد نکردن روابط مناسب با کسانی که در تجارت سرمایه‌گذاری و ارائه خدمات هستند
اشتباه بیست و چهارم: تلاش بیهوده برای فروش خانه‌ای که به فروش نمی‌رود و همچنین اجاره دادن خانه‌ای که کسی مایل به اجاره آن نیست
اشتباه بیست و پنجم: قصور در گنجاندن شروط محتمل در زمان عقد قرارداد
اشتباه بیست و ششم: مذاکره نکردن با فرد تصمیم گیرنده‌ای که واقعاً می‌تواند به شما کمک کند
اشتباه بیست و هفتم: تأسف خوردن از بابت اینکه چرا ملکتان زود بفروش نمی‌رسد
اشتباه بیست و هشتم: پیچیده کردن فرآیند قرارداد بیش از آنچه که باید باشد
اشتباه بیست و نهم: چانهزنی برای ملکی مرغوب با قیمت مناسب درحالیکه پولتان را روی میز جا گذاشته‌اید
اشتباه سیام: عدم استعلام تمام موارد با یک موجودیت شخص ثالث
اشتباه سی و یکم: ارائه تنها یک پیشنهاد بجای سه پیشنهاد بر روی یک ملک
اشتباه سی و دوم: هزینه بسیار زیاد در خانه‌ای که به‌منظور بازسازی و فروش خریداری کرده‌اید
اشتباه سی و سوم: ارزیابی بیش از حد املاک و صرف زمان زیاد برای این کار
اشتباه سی و چهارم: نادیده گرفتن خانه‌های بد و همسایگان بد
اشتباه سی و پنجم: عدم اطمینان از اینکه خریداران قبلاً برای وام ثبتنام کرده‌اند
اشتباه سی و ششم: استفاده تنها از منابع مالی کوتاه‌مدت
اشتباه سی و هفتم: نداشتن منابع مالی متعدد جهت انجام معاملات بیشتر
اشتباه سی و هشتم: صرف زمان زیاد برای گفتگو با مستأجران، نگرانی از بابت تعمیرات، کاغذبازی و درنهایت ساختن پول کم
اشتباه سی و نهم: نداشتن روشی سیستماتیک برای اداره تجارت اجاره املاکتان
اشتباه چهلم: نداشتن حداقل استانداردهای مکتوب در زمان انتخاب مستأجران
اشتباه چهل و یکم: خسارت نگرفتن از مستأجرانتان بخاطر زیان‌های مالی که به ملکتان وارد کرده‌اند
اشتباه چهل و دوم: زیرنظر نگرفتن مستأجران
اشتباه چهل و سوم: عدم استعلام سوءپیشینه افرادی که به آن‌ها کلید ملکتان را می‌دهید
اشتباه چهل و چهارم: نداشتن جریان نقدی مکفی از املاک اجارهایتان
اشتباه چهل و پنجم: جریمه مستأجران بد و پاداش ندادن به مستأجران
اشتباه چهل و ششم: ناآگاهی از برنامه‌های دولتی برای مستاجرین کم درآمد
اشتباه چهل و هفتم: عدم سرکشی و بازرسی املاک بصورت منظم
اشتباه چهل و هشتم: اقدام شخصی برای اخراج مستأجران و مورد پیگرد قانونی قرار گرفتن
اشتباه چهل و نهم: عدم بکار گیری پیمانکاران و تعمیرکاران مجرب
اشتباه پنجاهم: عدم اخذ پیش فاکتور و پرداخت هزینه زیاد جهت تعمیرات
اشتباه پنجاه و یکم: پرداخت هزینه‌های ساخت یا تعمیر پیش از اتمام کار
اشتباه پنجاه و دوم: نداشتن جریمه تأخیر روزانه برای پیمانکارانی که کارشان در موعد مقرر به اتمام نرسیده است
اشتباه پنجاه و سوم: فرض اینکه روش فکر کردن و عمل کردن شما در کسب‌وکار، روش دیگران نیز هست
اشتباه پنجاه و چهارم: فروختن ملکتان بجای نگهداری آن
اشتباه پنجاه و پنجم: اتکا به حرف مردم بجای عملشان
اشتباه پنجاه و ششم: اینکه اجازه دهید ترس و تردید شما را از انجام معامله بازدارد
اشتباه پنجاه و هفتم: عدم انتخاب و شراکت عاقلانه با شرکا
اشتباه پنجاه و هشتم: اینکه ندانید بعنوان یک سرمایه‌گذار چگونه با مشاوران املاک تعامل کنید
اشتباه پنجاه و نهم: ندانستن تفاوت میان یک سرمایه‌گذار و یک دلال املاک و مستغلات
اشتباه شصتم: نداشتن اجاره دریافتی کافی برای پوشش همه هزینه‌های واقعیتان
اشتباه شصت و یکم: نداشتن حساب‌های بانکی جداگانه برای هر مورد از فعالیت‌های املاک و مستغلاتتان
اشتباه شصت و دوم: ندانستن اینکه چرا واقعاً شما در املاک و مستغلات هستید یا با پولی که می‌سازید چه خواهید کرد
اشتباه شصت و سوم: کارکردن تنها بر روی انجام معاملات بزرگ در زمانی که معاملات کوچک صورتحساب‌هایتان را می‌پردازد
اشتباه شصت و چهارم: فکر کردن و نگرانی بیش از اندازه و سپس از دست دادن معامله
اشتباه شصت و پنجم: نفهمیدن این موضوع که سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یک تجارت محسوب می‌شود
اشتباه شصت و ششم: نداشتن تعهد واقعی برای تبدیل شدن به یک سرمایه‌گذار موفق در املاک و مستغلات
اشتباه شصت و هفتم: نداشتن یک راهبر و مربی
اشتباه شصت و هشتم: از دست دادن معاملات زیاد و مقدار هنگفتی پول فقط بخاطر پیگیری نکردن یک معامله
اشتباه شصت و نهم: ایجاد نکردن درآمد اضافی از معاملاتی که به هر شکلی به انجام رسانده‌اید
اشتباه هفتادم: تمرکز نکردن بر روی فعالیت‌هایی که برای امروزتان پول می‌سازد
اشتباه هفتاد و یکم: اینکه اجازه دهید بجای تجزیه‌وتحلیل اعداد، احساساتتان بر روی انتخابتان تأثیر بگذارد
اشتباه هفتاد و دوم: بازسازی بیش از حد یک ملک
اشتباه هفتاد و سوم: پیدا نکردن دلایلی اصولی برای اینکه چرا افراد می‌خواهند منزلشان را بفروشند
اشتباه هفتاد و چهارم: طمع بیش از اندازه در زمان روبرو شدن با سرمایه‌گذاران دیگر
اشتباه هفتاد و پنجم: سخاوتمند نبودن با شریک‌هایتان
3 اشتباه اضافی اشتباه هفتاد و ششم: ندانستن اینکه باید شروط مالک را بپرسید
اشتباه هفتاد و هفتم: قصور در بازاریابی املاکی که برای فروش دارید
اشتباه هفتاد و هشتم: پرداخت نکردن به مردم بیش از انتظارشان
یک معامله خوب چیست؟
ارزش یک معامله چیست؟
10 مورد اول اشتباهات املاک و مستغلات که ما هر روزه مرتکب می‌شویم
6 قانون پایه‌ای رابرت برای مذاکره
روش‌های دیگر مذاکره
خطوط راهنما برای مذاکره موفق
مزایای اجاره به‌شرط تملیک
معایب اجاره به‌شرط تملیک
انتخاب و کارکردن با حرفه‌ای‌ها
پیشنهاداتی برای درخواست کمک