زهرا امیری / رشد فزاینده شهرنشینی، سبب شده تامین مسکن به ویژه برای اقشار کم‌درآمد به یکی از مهمترین چالش‌های کشورهای جهان برای رسیدن توسعه پایدار تبدیل شود، اما دولت‌ها نقش مهمی در رسیدگی به چالش مسکن مردم دارند. این مشکل حتی در کشورهای با اقتصاد پیشرفته نیز مشاهده می‌شود.

برنامه‌های مسکن بخش جدایی‌ناپذیر سیاست‌های اقتصادی هر کشوری است. بازار مسکن زمانی دچار بحران و شرایط پیچیده می‌شود که متولیان حوزه مسکن و سیاستگذاران برای آن استراتژی و سازوکار مشخص و صحیحی نداشته باشند، آنگاه این بازار مانند یک گروه ارکستری خواهد شد که رهبری ندارد و به آشفتگی دچار می‌شود.

در هر صورت مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها در سراسر جهان، بالاترین هزینه را در سبد هزینه‌ای خانوار به خود اختصاص می‌دهد البته این هزینه بسته به توان مالی خانواده از بیش از ۵۰ درصد درآمد تا یک چهارم آن را شامل می‌شود. به همین دلیل نهادهای بین‌المللی سیاست‌هایی را پیشنهاد و کشورها نیز بنا بر شرایط اقتصادی و اجتماعیِ خود آنها را اجرا کرده‌اند.

بنابراین، «نیاز مسکن» یکی از پایه‌ای‌ترین مسائل رابطه بین دولت و مردم تلقی می شود و اساسی‌ترین و حساس‌ترین بخش‌ها در برنامه‌ریزی توسعه اقتصادی و اجتماعی هر کشوری است.

در واقع تامین مسکن اقشار کم‌درآمد عامل مهمی در ثبات سیاسی و اجتماعی _ امنیتی کشورها است که باعث ارتقای سرمایه اجتماعی، گسترش عدالت و افزایش رفاه مردم می‌شود. هر چه مردم یک کشور در تامین سرپناه، کمتر دچار چالش شوند ثبات در حوزه‌های مختلف آن کشور بیشتر به چشم می‌آید.

«مدل اجاره به شرط تملیک» و همچنین «پرداخت وام ویژه به خانه‌اولی‌ها» در عمده مناطق جهان در دستور کار سیاستگذار مسکن قرار دارد

اما برای پاسخ به نیاز طبیعی افراد به مسکن، آن هم در شرایط پرفراز و نشیب اقتصادی کشور، باید ازکجا شروع کرد و چگونه یک استراتژی موثر و نتیجه بخش مسکن را سامان داد. به همین جهت مرور تجربیات کشورهای مختلف به ویژه کشورهای مشابه با شرایط ما، می‌تواند فرصت خوبی پیش روی متولیان مسکن و سیاستگذاران کشور قرار دهد که از آن بهره‌مند شوند.

 

البته در بررسی تجارب سایر کشورها، باید شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه، زمینه‌های ایجاد چالش مسکن و نیز مراحل تامین مسکن، عوامل و عناصر تاثیرگذار، شناسایی و مورد بررسی قرار گیرد.

سیاست‌های تامین مسکن در کشورهای در حال توسعه شامل چند بخش است که در بسیاری از این کشورها اجرا می‌شود، البته کارشناسان اذعان می کنند، بسیاری از ابعاد تامین «مسکن مقرون به صرفه» در سطح جهانی مشابه بوده و تعمیم‌پذیری بالایی دارد که می‌تواند از انتخاب راه‌حل‌های مقطعی مبتنی بر آزمون و خطا جلوگیری کند.

به عنوان نمونه، اختصاص یارانه و پرداخت تسهیلات در حوزه مسکن امری اساسی در همه کشورهای جهان است.

به گفته کارشناسان، بسیاری از ابعاد تامین «مسکن مقرون به صرفه» در سطح جهانی مشابه بوده و تعمیم‌پذیری بالایی دارد که می‌تواند از انتخاب راه‌حل‌های مقطعی مبتنی بر آزمون و خطا جلوگیری کند

۱۰ سیاست‌ اجرا شده بخش مسکن در جهان

بر اساس بررسی مرکز پژوهش‌های مجلس، «مدل اجاره به شرط تملیک» و همچنین «پرداخت وام ویژه به خانه‌اولی‌ها» در عمده مناطق جهان در دستور کار سیاستگذار مسکن قرار دارد به دلیل اینکه تامین مسکن یکی از مهمترین دغدغه افراد یک جامعه است، به همین جهت دولت‌ها همواره به این مساله توجه دارند.

دولت‌ها با سیاستگذاری در حوزه‌های مختلف اقتصادی و بسترسازی برای فعالیت بخش خصوصی در بازار مسکن فعالیت می‌کنند. برخی از این سیاست‌ها که توسط نهادهای بین‌المللی توصیه و از سوی کشورها اجرا می‌شود در ادامه مطرح می‌شوند. البته تعداد سیاست های اجرا شده مسکن در جهان بیش از ۱۰ مورد است که در این گزارش به این تعداد اشاره می کنیم.

۱_ سیاست ساخت مسکن اجتماعی

مسکن اجتماعی بعد از جنگ جهانی در کشورهای صنعتی به عنوان یکی از راه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد مورد توجه قرار گرفت.

این نوع مسکن به‌عنوان یکی از سیاست‌های موفق و موثر در تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در کشورهای زیادی تجربه شده است. مسکن اجتماعی بیشتر به‌صورت «اجاره‌ای» است‌ و با قیمت «پایین‌تر از بازار» به گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر واگذار می‌شود.

دخالت در بازار مسکن تحت عنوان سیاست مسکن اجتماعی می‌تواند به شیوه‌های مختلفی انجام شود. دولت‌های مختلف شیوه‌های متفاوتی را انتخاب می‌کنند.

تامین‌کنندگان مسکن اجتماعی لزوما تولیدکنندگان آن نیستند. دولت می‌تواند تولید مسکن اجتماعی را به بخش خصوصی واگذار کند اما نقش موثر دولت در تامین زمین و بودجه ساخت تعیین‌کننده است. بخش اعظم بودجه از وام‌های بلندمدت با بهره‌ کم، سوبسیدهای مختلف و کمک‌های مالیاتی یا حتی معافیت مالیاتی برای دوره‌ای معین برای کاهش هزینه ساخت در نظر گرفته می‌شود.

۲_ سیاست ساخت واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک، امکان مالکیت را برای مستاجر فراهم می‌کند. بدین صورت که قیمت خانه به صورت اقساطی تقسیم می‌شود که هر قسط به نوعی مانند اجاره‌بها به صورت ماهانه به موجر پرداخت می‌شود. مالکیت واحد تا اتمام اقساط که تاریخ اجاره نامه هم محسوب می شود با موجر است. در پایان قرارداد اگر مستاجر به تمامی تعهدات خود به درستی عمل کرده باشد، مالکیت مورد اجاره را در اختیار می‌گیرد.

۳_ سیاست کمک‌های مالی دولت

کارشناسان بین‌المللی تاکید می‌کنند یارانه‌های هدفمند می‌تواند تا حد قابل‌توجهی، مشکل مسکن اقشار ضعیف و کم‌درآمد را مرتفع کند.
تامین‎ ‎مالی‎ ‎مسکن‎ ‎سرمایه ای‎ ‎است‎ ‎که‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎خانواده ها‎ ‎برای‎ ‎تامین‎ ‎مسکن‎ ‎یا‎ ‎بهسازی‎ ‎آن‎ ‎قرار‎ ‎می گیرد‎‎‏.‏‎ ‎در‎ ‎این‎ ‎روش‎ ‎دولت‎ ‎تنها‎ ‎تامین کننده‎ ‎سرمایه‎ ‎لازم‎ ‎برای‎ ‎مسکن‎ ‎است،‎ ‎که‎ ‎آن‎ ‎را‎ ‎اغلب به‎ ‎صورت‎ ‎وام‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎گرو‎ه ها‎ی کم‎ ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎قرار‎ ‎می دهد‎. ‎نحوه‎ ‎باز‎ ‎پرداخت‎ ‎وام‎ ‎و‎ ‎شرایط‎ ‎استفاده کنندگان‎ ‎با‎ ‎توجه‎ ‎به‎ ‎گروه های‎ ‎هدفِ‎ ‎سیاست‎ ‎ها‎ ‎تعیین‎ ‎می شود‎.‎

۴_ سیاست کنترل اجاره

طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند.

آنچه واضح است دلیل اصلی توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در بازار مسکن در کشورهای با اقتصاد پیشرفته، ثبات در اقتصاد کلان آنها است. چرا که همین سیاست در کشور ما تاکنون با شکست مواجه شده و سیاست‌های کنترل اجاره بها کارساز نبوده است، مانند تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای قراردادهای اجاره که از دو سال قبل همزمان با اپیدمی کرونا آغاز شد و هم‌چنان در حال اجراست.

در واقع آمار و ارقام درخصوص میزان رشد اجاره بها در کشور از عدم توفیق این برنامه حکایت دارد و از آن پیروی نمی‌کند.

 

۵_ سیاست مسکن مقرون به صرفه

تامین مسکن مناسب به ویژه مسکن مقرون به صرفه برای اقشار کم‌درآمد یکی از راه‌های رسیدن به توسعه پایدار در هر کشوری است. این سیاست از طرق مختلف از جمله تجهیز سرمایه‌های خصوصی، نوسازی مسکن محلات قدیمی، طرح‌های جامع اجرا می‌شود.

نتایج مطالعات نشان می دهد به طور کلی موفقیت بخش مسکن مقرون به صرفه در کشورهای مختلف، بیش از هرچیز مرهون شناسایی خانوارهای کم درآمد شهری و شناخت کافی و کارآمد از وضعیت گروه های هدف است. شناسایی خانوارهای واجد شرایط دریافت تسهیلات مسکن, کمک می کند تا از هدر رفت منابع و امکانات جلوگیری به عمل آمده و تسهیلات و خدمات، به دهک ها و گروه های نیامند برسد. همچنین شفافیت و ارائه آمار واقعی در این بخش، سبب می شود برنامه ها و طرح های اجرایی کارآمد شده و حداکثر بازدهی را داشته باشند.

۶_ سیاست زمین - خدمات

در این سیاست دولت زمین آماده را در اختیار اقشار کم درآمد و فقیر جامعه قرار می‌دهد. در این طرح که زمین دارای طرح و نقشه‌های کاربری است، امکان ساخت خودیار و تدریجی به موازات بهبود وضعیت اقتصادی خانوار فراهم است و هم سرمایه‌گذاری سرانه دولت کاهش می‌یابد و هم اینکه تعداد بیشتری مشمول برنامه‌های‌ حمایتی می‌شوند.

۷_ سیاست تولید صنعتی مسکن

مسکن صنعتی فرآیندی است مقرون به صرفه، با حجمی انبوه، که طی آن قطعات سازه و نمای مسکن برای ارائه مقاومت بیشتر در برابر نیروهای جانبی، در کارخانه‌هایی که برای همین منظور برپا می‌شوند تولید می‌شوند. با اجرای صنعتی‌سازی مسکن به شکل انبوه، زمان اتمام ساخت مسکن کوتاه‌تر می شود، کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها افزایش می‌یابد و با کاهش هزینه‌ها و مدت زمان ساخت، مسکن ارزان‌تری به دست مصرف‌کنندگان می‌رسد.

این خانه‌ها در دنیا مطابق با الگوهای ملی و بومی و در چارچوب استانداردهای بین المللی ساخته می‌شود؛ به گونه‌ای که ضمن رعایت مسائل فرهنگی؛ اصول ایمنی، کیفیت و استانداردها در ساخت و سازها رعایت می شود.

۸_ ایجاد شهرهای جدید

ایجاد شهرهای جدید به عنوان یک سیاست مسکن و راه حل مسایل ناشی از رشد شهرنشینی در کلان شهرها، در بسیاری از کشورها مطرح و اجرا شده است که در کشور ما نیز این سیاست تجربه شده است.

۹_ تخریب و بازسازی و توانمندسازی

از نتایج مطالعات، چنین بر می‌آید که در مورد سیاست‌های بازسازی بافت فرسوده در کشورها، آن سیاستی موفق است که مبتنی بر بازآفرینی پایدار و مشارکت‌جویانه باشد. بازآفرینی شهری می تواند منجر توسعه پایدار بلند مدت و تقویت کیفیت زندگی در سطح کلان شود. این سیاست بستری برای تشویق مردم به مشارکت،‌ توسعه عدالت اجتماعی، ساخت شخصیت اجتماعی، ارتقای محیط و در نهایت تقویت رشد اقتصادی کشور می‌شود

۱۰_ ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن

بانک اطلاعاتی زمین و مسکن با هدف یکپارچه سازی و شفاف سازی در این عرصه تشکیل می‌شود تا از این طریق دسترسی به آمار مورد نیاز در بخش زمین و مسکن تسریع و تسهیل شود.

توسعه پرشتاب شهرنشینی و به دنبال آن افزایش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی، نداشتن برنامه‌ریزی جامع مسکن، نداشتن منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی یا ناکافی بودن زیرساخت‌های اقتصادی باعث شده تامین مسکن در بسیاری از کشورهای در حال توسعه دچار چالش شودکلام آخر

یافته‌های مرکز پژوهش‌های مجلس حاکی از آن است که رمز کشورهای موفق در زمینه ساخت و تامین مسکن طی یک دوره زمانی طولانی، استفاده از سه مولفه ذیل است.

۱_ «قوانین ضمانت‌دار برای تعیین مسولیت‌های مشخص بازیگردانان و بازیگران بخش مسکن»

۲_ «منابع مالی چندوجهی»

۳_ «معین بودن تامین‌کنندگان منابع»

توسعه پرشتاب شهرنشینی و به دنبال آن افزایش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی، نداشتن برنامه‌ریزی جامع مسکن، نداشتن منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی یا ناکافی بودن زیرساخت‌های اقتصادی باعث شده تامین مسکن در بسیاری از کشورهای در حال توسعه دچار چالش شود. حتی این معضل در کشورهای با اقتصاد پیشرفته نیز هیچگاه به صفر نمی رسد و مشکل مسکن در سراسر جهان وجود دارد. به همین دلیل دولتها دست به اقداماتی به صورت مستقیم یا غیرمستقیم در بازار زمین و مسکن می‌زنند که ممکن است برخی از مشکلات این حوزه را رفع کند یا قادر به رفع آن نباشد؟

بخش مسکن تاثیر بسیار مهمی بر اقتصاد ملی هر کشوری دارد و جزو نیازهای اولیه هر خانواده‌ای است به همین دلیل بخش اعظم درآمد هرخانواده به مسکن اختصاص می‌یابد. علاوه بر آن به دلیل بازگشت سریع سرمایه، بازاری جذاب برای سوداگری و دلالی نیز هست، از همین رو این بازار همواره با چالش‌های بسیاری مواجه می‌شود و اجرای سیاست‌های صحیح و نتیجه بخش در این بخش ضرورتی دوچندان می‌یابد.

در مجموع باید گفت موضوع مسکن در هر کشوری از آنچنان اهمیتی برخوردار است که رسیدگی و توجه به آن علاوه بر تاثیر بر اقتصاد، تاثیرات عمیق اجتماعی و فرهنگی را نیز در لایه‌های جامعه به همراه دارد. / ایرنا