قمر تکاوران
مسکن اجتماعی مترادف واژه‌ی مسکن عمومی تلقی می‌شود. مسکن اجتماعی پس از جنگ جهانی به دلیل خرابی‌های زیاد ناشی از جنگ مورد توجه قرار گرفت و همانطور که خواهید خواند دارای تعریف ثابتی نیست.

سال‌های مدیدی است، در کشورهای مختلف برای حل مشکل مسکن جامعه، مسکن اجتماعی مطرح شده است. دولت‌ها آن را راه‌حلی برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه یافتند. مسکن اجتماعی (Social Housing) مترادف واژه‌ی مسکن عمومی (Public Housing) تلقی می‌شود. مسکن اجتماعی پس از جنگ جهانی به دلیل خرابی‌های زیاد ناشی از جنگ مورد توجه قرار گرفت و همانطور که خواهید خواند دارای تعریف ثابتی نیست.

از ساخت مسکن اجتماعی برای کم‌درآمدها تا واگذاری به افراد مرفه

مسکن اجتماعی تعریف ثابتی ندارد. این نوع مسکن در کشورهای مختلف، متفاوت است. اما با وجود تفاوت‌ها، مولفه‌های مشترکی نیز در تعریف مسکن اجتماعی وجود دارد که آن را از دیگر انواع مسکن متمایز می‌سازد. به طور کلی مسکن اجتماعی نوعی از مالکیت مسکن است که در آن مالک، دولت‌های ملی-محلی و یا سازمان‌های غیرانتفاعی هستند که مسکن مورد نظر را به صورت استیجاری در اختیار گروه‌های هدف سیاست‌گذار قرار می‌دهند. در کشورهای مختلف بین 10 تا 30 درصد مسکن در حال ساخت را مسکن اجتماعی شامل می‌شود. نرخ اجاره‌بها در این گونه مساکن پایین‌تر از متوسط نرخ اجاره‌بها در بازار آزاد مسکن است.

در دهه‌های اخیر با توجه به افزایش هزینه‌های تعمیر و نگهداری مسکن اجتماعی، برخی از کشورها به سمت ساخت مسکن ملکی با استفاده از شیوه‌های مشارکتی با بخش خصوصی رفته‌اند. خصوصیات مسکن اجتماعی با توجه به شرایط کشورها تغییر می‌کند؛ برای مثال در مصر و سری‌لانکا به دلیل فقدان منابع مالی کافی و هزینه‌ی بالای تمام شده این مسکن‌ها، گروه‌های متوسط و نسبتا مرفه‌تر از این مسکن‌ها بهره‌مند شدند. این برخلاف هدف‌گذاری اولیه بود که در نظر داشت این مسکن‌ها را برای استفاده گروه‌های کم‌درآمد بسازد.

مسکن اجتماعی راه‌حلی برای خرابی‌های ناشی از جنگ جهانی

مسکن اجتماعی بعد از جنگ جهانی به عنوان یکی از راه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد مورد توجه قرار گرفت. از نیمه دوم قرن نوزدهم ایده ایجاد مسکن اجتماعی برای حل بحران مسکن گروه‌های کم‌درآمد در کشورهای صنعتی مطرح شد. خرابی‌های حاصل از جنگ جهانی و هم‌چنین صنعتی شدن و آمدن مهاجران از روستا به شهر برای کار در صنایع باعث بروز بحران مسکن در این کشورها شده بود. کشورهای پیشرو در زمینه مسکن اجتماعی انگلستان، آلمان و هلند بودند که اقدام به ساخت و اجاره واحدهای مسکونی کم‌درآمد کردند. ساخت مسکن اجتماعی در دهه‌ی 1950، 1960 و نیمه اول 1970 به صورت گسترده رواج داشت اما بعد از آن، این الگو در اغلب کشورها تغییر کرد.

سیاست‌های اجتماعی حمایتی مسکن طیفی از سیاست‌های کاملا دولتی تا سیاست‌های کاملا بازاری را نشان می‌دهد. سیاست‌های اجتماعی حمایتی مسکن از ارائه‌ی مسکن اجتماعی و شیوه‌ای کاملا حمایتی در دهه‌های 1970 و 1980 با تغییرات زیادی رو به رو شده است و در دهه 2000 به صورت توانمندسازی خانوار برای حضور در بازار مسکن درآمده‌اند.

ضرورت دخالت دولت در بازار مسکن

صرف نظر از تاثیرات سیاست مسکن اجتماعی، تجربه این سیاست که در سیاست‌گذاری اکثر کشورهای اروپایی و آمریکایی دیده می‌شود، لزوم و ضرورت دخالت در بازار مسکن را به وضوح نشان می‌دهد. کشورهایی مانند انگلیس و آمریکا که از اقتصاد آزاد پیروی می‌کنند نیز در بخش مسکن به روشنی دخالت کرده‌اند؛ برای تنظیم بازار مسکن و تامین مسکن گروه‌هایی که قادر به تامین مسکن خود نیستند، تلاش می‌کنند.

تولید مسکن اجتماعی یکی از دلایل کنترل قیمت مسکن در کشورهای اروپایی و کانادا است. دولت مسکن اجتماعی را به افرادی که نیاز دارند، می‌دهد. قدرت پرداخت اجاره برای ساکن شدن در مسکن اجتماعی، مهم است اما مثل بخش خصوصی تعیین‌کننده نیست. باید توجه داشت که تامین مسکن اجتماعی فراتر از تولید است؛ برنامه‌ریزی، تهیه و توزیع مسکن و حتی اداره و نگه‌داری آن را شامل می‌شود.

تامین‌کنندگان مسکن اجتماعی لزوما تولیدکنندگان آن نیستند. دولت می‌تواند تولید مسکن اجتماعی را به بخش خصوصی واگذار کند اما نقش موثر دولت در تامین زمین و بودجه ساخت تعیین‌کننده است. بخش اعظم بودجه از وام‌های بلندمدت با بهره‌ی کم، سوبسیدهای مختلف و کمک‌های مالیاتی یا حتی معافیت مالیاتی برای دوره‌ای معین برای کاهش هزینه ساخت در نظر گرفته می‌شود.

زمین بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر به سزایی دارد. در تمامی کشورها سعی کرده‌اند قیمت زمین را کاهش بدهند. مهم‌ترین روش‌هایی که برای کنترل قیمت زمین مورد استفاده قرار گرفته است بدین قرارند؛ کنترل کاربری زمین از طریق صدور مجوز ساخت، ذخیره زمین بوسیله‌ی شهرداری‌ها و حکومت‌های محلی، سیاست‌های مالیاتی برای خرید و فروش زمین، مالیات بر زمین‌های خالی، سوبسید و تخفیف مالیاتی به سازندگان مسکن اجتماعی.

دخالت در بازار مسکن تحت لوای سیاست مسکن اجتماعی می‌تواند به شیوه‌های مختلفی صورت بگیرد. دولت‌های مختلف شیوه‌های متفاوتی را انتخاب می‌کنند از جمله:

· عرضه مستقیم مسکن جدید اجاری بوسیله‌ی بخش دولتی یا عمومی مانند شهرداری

· عرضه مسکن جدید اجاری بوسیله‌ی انجمن‌های غیرانتفاعی از طریق یارانه‌های زمین، وام ارزان و غیره به طور ثابت

· عرضه‌ی مسکن جدید اجاری بوسیله‌ی بخش خصوصی از طریق یارانه‌های زمین، وام ارزان و غیره با مالکیت مشروط

· مسکن ملکی جدید مناسب توان‌پذیر به طور فردی با یارانه‌های زمین، وام ساخت و رهنی ارزان و غیره برای سکونت مالک

· مسکن ملکی جدید مناسب توان‌پذیر با مالکیت اعضا انجمن‌های غیرانتفاعی با یارانه‌های زمین، وام ساخت و رهنی ارزان و غیره

· ارائه‌ی یارانه‌ی مستقیم به خانوار برای اجاره‌ی مسکن مناسب

· ارائه‌ی وام مسکن رهنی ارزان

· ارائه‌ی انواع یارانه به طور فردی یا جمعی (انجمن‌های غیرانتفاعی) برای بهسازی و بازسازی مسکن موجود برای تصرف ملکی یا استیجاری مشروط

همانطور که ذکر شد مسکن اجتماعی به عنوان راه‌حلی برای بحران مسکن بعد از جنگ جهانی در کشورهای صنعتی مورد توجه قرار گرفت. مسکن اجتماعی تعریف ثابتی ندارد اما ابزارهای کلی برای دخالت دولت در بازار مسکن جهت تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را شامل می‌شود. هرچند در برخی از کشورها از مسکن استیجاری اولیه به سمت تامین مسکن ملکی به کمک بخش خصوصی رفته‌اند اما به نظر می‌رسد هنوز هم مسکن اجتماعی به صورت تامین واحدهای مسکونی کوچک اجاری گام اول حل بحران مسکن است.

منابع

· اعظم خاتم و فواد شمس، مسکن اجتماعی یعنی چه؟، شماره نهم ماهنامه قلمرو رفاه.

· زهرا اهری، تجربه مسکن اجتماعی در کشورهای دیگر؛ جنبه‌های قابل بررسی در شرایط ایران، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.

· جمیله علی‌حسینی، طرح مسکن اجتماعی (مسکن مستمری‌بگیران کم‌درآمد)، ناظر علمی طرح: فردین یزدانی، موسسه عالی پژوهش تامین اجتماعی، 1395.

· عرضه مسکن ملکی؛ راهکار مناسب برای حمایت اجتماعی از مسکن، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، 1393.