روزنامه دنیای اقتصاد در مطلبی آورد: روزهای پرالتهاب اقتصاد ایران، ایام پر التهابی را برای بازار مسکن ایجاد کرده است. این التهاب باعث شده است که خریداران و فروشندگان هر یک در عرصه فعالیت خود دچار استرس و شتاب زدگی در رفتار باشند.

روزنامه دنیای اقتصاد ۱۴ آبان یادداشتی به قلم مهدی بهداد مدرس دانشگاه منتشر کرد و نوشت: عرضه‌کننده در اینجا به معنای سرمایه‌گذار نگران آن است که با فروش واحدهای ساخته شده نتواند مواد اولیه لازم شامل زمین، پروانه و هزینه‌های ساخت را برای تولید بعدی خود فراهم کند. با توجه به صعودی بودن قیمت‌های زمین و مصالح ساختمانی این نگرانی از یکسو در قیمت و ازسوی دیگر در امتناع از فروش برای وی انعکاس پیدا می‌کند؛ این رفتار تا زمانی ادامه خواهد داشت که ثبات قیمتی در بازار حاکم شود. از سوی دیگر در طرف تقاضا نیز وضع چندان مطلوب نظر نیست؛ چرا که افراد یا خانوارها به دنبال حفظ قدرت خرید خود و نیز عقب نماندن در این مسابقه قیمتی در اقتصاد کلان و نیز بخش مسکن هستند.

مساله‌ای که به تشدید نگرانی‌های روز افزون برای فعالان اقتصادی و نیز افراد و خانوارها انجامیده است. سوالی که در این میان مطرح است اینکه این وضعیت به چه دلیل در بازار به‌وجود آمده و با کدام ابزار قابلیت مدیریت دارد؟ آیا صرفا سیاست‌های طرف عرضه یا سیاست‌های طرف تقاضا در این بازار راهگشای حل مسائل مبتلا به است؟ آیا حل مساله بازار مسکن از دل همین بازار ممکن است یا سیاست‌هایی در ابعادکلان تر باید اتخاذ شود؟ اساسا آیا نگاه بخشی و تجویزات منحصر به بخش مسکن راهگشاست یا اینکه مساله چیز دیگری است؟

۱- یکی از نکات قابل‌توجهی که در ارائه طریق برای سیاست‌گذاری مناسب در بازار مسکن دیده می‌شود آن است که تصور می‌شود مسائل صنعت ساختمان الزاما از درون صنعت قابل حل است. به تعبیر دیگر با وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکونت یا تحریک طرف عرضه برای سرمایه‌گذاری بیشتر در این صنعت و امثالهم تلاش شده است که در جهت حل مسائل این بازار اقدام شود. نکته قابل تامل آن است که آن چیزی که به‌عنوان عامل اصلی باعث بروز وضعیت کنونی بازار مسکن و التهاب در سایر بازارها شده است، نوسانات نرخ ارز و رشد قابل‌توجه آن در کوتاه‌مدت است.

۱-۱- در کنار موضوع نوسانات و افزایش نرخ ارز در اقتصاد ایران، مساله مهم دیگری که در صنعت ساختمان مشاهده می‌شود، پایین بودن نرخ بهره‌وری در تولید است. صنعت ساختمان در کشور جزو صنایعی است که در آن و نیز در صنایع تولیدکننده مواد اولیه آن (گچ و سیمان و...) انباشت دانش و تکنولوژی و به‌کارگیری آن با سرعت پایین تری نسبت به سایر صنایع رخ می‌دهد. همین امر باعث شده است که در طول زمان با افزایش هزینه‌های تولید، قیمت نیز به‌صورت طبیعی افزایش پیدا کند و عملا عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی کم کیفیت‌تر را با قیمت‌های بالاتر در طول زمان به فروش برسانند.

۲- در حال حاضر بازار مسکن وضعیتی را تجربه می‌کند که متوسط قیمت فروش هر متر آپارتمان مسکونی به بیش از ۲۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در شهر تهران رسیده است. این رشد قیمت باعث شده است که افراد و خانوارها از هر ابزاری برای تامین مالی جهت خرید استفاده کنند. این ابزارهای تامین مالی به‌صورت مرسوم شامل استفاده از تسهیلات بانکی، خرید اوراق از بازار سرمایه و امثالهم است. با توجه به اینکه بخشی از جامعه ویژگی‌های ریسک‌گریزی دارند، بنابراین میل بیشتر آنها به سرمایه‌گذاری در این بازار نسبت به بازارهای رقیب دور از انتظار نیست.

۲-۱- با نگاهی به روند قیمت‌های معاملاتی اوراق مسکن در بورس کشور، نکته قابل‌توجهی که به نظر می‌آید رشد قابل‌توجه قیمت روز اوراق تسه در بازار است. این رشد هر چند که همراه با رشد شاخص بورس بوده است. اما در دل خود یک پیامد نیز دارد. در شرایطی که افراد قصد خرید واحد مسکونی را داشته باشند، به‌صورت طبیعی به این بازار نیز مراجعاتی خواهند داشت. در شرایطی که قیمت اوراق تسه دچار افزایش شود، هزینه‌های تامین منابع مالی نیز برای طرف تقاضا دچار افزایش می‌شود.

۲-۲- با توجه به قیمت‌های بالای مسکن و قدرت خریدی که اوراق تسه به تقاضاکنندگان در بازار می‌دهد، این اوراق بیشتر به کار متقاضیان از گروه‌های پایین تر درآمدی خواهد آمد. بنابراین در شرایطی که قیمت این اوراق نیز دچار افزایش قابل‌توجه شده است، عملا کارآمدی اوراق نیز دچار کاهش خواهد شد. بنابراین ما با ابزاری در تامین مالی مواجه هستیم که نسبت به قبل گران‌تر و با کارآمدی پایین‌تر است و در عین حال کمتر هم به کمک گروه‌های پایین‌تر درآمدی می‌آید.

۳- نکته بعدی که در این میان باید به آن توجه کرد، آن است که آیا در صورت اخذ تسهیلات خرید مسکن توسط افراد یا خانوارها، امکان بازپرداخت اقساط برای فرد وجود دارد؟ واقعیت امر آن است اگر فرض کنیم که بخش قابل‌توجهی از مردم مستاجر یا مالک واحد مسکونی باشند (یعنی واحدهایی که از سوی سازمان‌ها به کارکنان برای استفاده داده شده است یا خانوارهای ساکن در منزل والدین و... را در نظر نگیریم). طی چند سال اخیر به دلیل افزایش قابل‌توجه در هزینه‌های اجاره، نوعی مهاجرت معکوس از کلان شهرها به شهرستان‌های دورتر اتفاق افتاده است. به تعبیر دیگر به دلیل بالا بودن هزینه‌های رهن یا اجاره واحدهای مسکونی، افراد توان پرداخت هزینه‌های این حوزه را نداشته و به همین اعتبار مجبور شده‌اند که از این شهرها خارج شوند؛ یعنی کمترین هزینه افزایش نرخ‌ها در بازار مسکن، حفظ مسکن به‌عنوان یک سرپناه با بهای کاهش رفاه بوده است.

۳-۱- نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد آن است که این افراد در گذشته تصور می‌کردند که می‌توان به جای پرداخت اجاره، قسط تسهیلات دریافت شده از بانک را بازپرداخت کرد و به این طریق صاحب خانه شد. در شرایطی که قیمت‌ها در شهری مانند تهران تا ۱۰۰ درصد رشد را طی ماه‌های گذشته نشان داده است، به نظر می‌رسد این گروه‌ها نیز در خرید مسکن خود تجدید نظرهایی کرده‌اند. ضمن اینکه به دلیل بالا بودن قیمت‌های خرید در بازار، از یکسو گروه مصرف‌کننده در مواردی ترجیح داده است که اقدام به بازسازی واحد مسکونی و استفاده طولانی مدت تر از واحد خود کند و عرضه‌کنندگان نیز بازسازی واحدها را به‌عنوان گزینه‌ای مطلوب و با حاشیه سود مناسب برای گروه‌های در آمدی متقاضی یافته‌اند.

۴- با بررسی مختصری که در سطرهای پیشین در وضعیت بازار مسکن انجام شد، چیزی که مشخص است این است که راه‌حل صنعت ساختمان و بازار مسکن، چندان راه‌حل درون بخشی نیست. به تعبیر دیگر برای بهبود وضعیت بازار و بازگرداندن ثبات و آرامش به این بازار باید در سطح کلان با مدیریت نرخ ارز و نرخ تورم چاره‌ای اندیشید. در شرایطی که باید توجه بیشتر سیاست‌گذاران صنعت ساختمان و بخش مسکن به گروه‌های پایین‌تر درآمدی باشد، شاهد وضعیتی هستیم که اتفاقا این گروه بیش از سایرین از نوسانات بازار دچار آسیب می‌شوند.